Semenjak kehadiran Covid-19, isu-isu berkaitan perumahan semakin meningkat. Salah satu isu besar dalam industri ini adalah isu Projek Perumahan Terbengkalai.
Artikel ini membincangkan isu tersebut dengan lebih mendalam. Pertama sekali,
Apakah maksud “Projek Perumahan Terbengkalai”?
Projek Perumahan Terbengkalai merangkumi situasi-situasi berikut:
Projek tidak siap dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual Beli (S&P) dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama 6 bulan secara berterusan; atau
Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966; atau
Syarikat telah digulungkan dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima & Pengurus (Receiver & Manager); atau
Pemaju mengakui tidak berupaya untuk menyiapkan projek secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11 (1) (a) Akta 118 (Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966).
Pindaan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966
Dalam usaha mengurangkan kes projek perumahan terbengkalai, kerajaan telah berkali-kali meminda Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Pindaan terbaru yang dilakukan pada Seksyen 8A Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2012, akan memberi perlindungan kepada pembeli rumah untuk membatalkan Perjanjian Jual Beli dibawah syarat-syarat tertentu.
Sebelum pindaan, sekurang-kurangnya 75% daripada pembeli perlu bersetuju untuk membatalkan Perjanjian S & P dalam tempoh 6 bulan dari hari pertama pelaksanaan S & P. Jika tempoh itu melebihi 6 bulan ATAU jika kurang daripada 75% daripada pembeli menyuarakan keinginan untuk membatalkan pembelian, S & P itu tidak boleh ditamatkan, dan ini bermakna pembeli perlu membayar ansuran mereka sehingga hutang mereka dijelaskan.
Selepas pindaan, tiada lagi keperluan bagi 75% dari pembeli-pembeli untuk membatalkan Perjanjian S & P dan mana-mana pembeli boleh membuat pembatalan Perjanjian S & P tersebut, dengan memenuhi syarat-syarat yang dinyatakan di dalam Seksyen 8A(1).
Punca Berlakunya Projek Perumahan Terbengkalai
Mungkin ada yang tertanya-tanya, apakah sebab atau punca berlakunya isu Projek Perumahan Terbengkalai ini. Kebanyakan isu ini berpunca dari isu kewangan atau ekonomi seperti:
Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan syarikat atau projek dengan baik;
Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada pembeli menyebabkan ambang keuntungan (profit threshold) tidak dicapai;
Pemaju tidak membuat kajian pulangan pelaburan (return of investment (ROI)) yang tepat;
Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa; dan
Perancangan syarikat pemaju dipengaruhi oleh perkembangan ekonomi dunia. Sebagai contoh, krisis ekonomi pada tahun 1997 menyebabkan banyak syarikat yang gagal meneruskan perniagaan.
Kesan-Kesan Projek Perumahan Terbengkalai
Isu Projek Perumahan Terbengkalai ini memberi kesan kepada semua pihak yang terlibat terutama sekali para pembeli. Mereka masih dikehendaki membayar balik pinjaman termasuk faedah kepada pembiaya walaupun tiada jaminan rumah akan siap dan diserahkan.
Bagi pemaju asal atau pemaju yang dilantik pula, mereka akan menghadapi kesukaran mendapatkan suntikan dana kelak, sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat. Pada masa yang sama, mereka mungkin tidak dapat menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.
Isu ini akan menjejaskan reputasi industri perumahan dan hartanah Malaysia, di samping menimbulkan persepsi negatif kepada bakal pembeli rumah dan para pelabur tempatan serta luar negara.
Seperti yang dijelaskan di atas, pihak berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan menghadapi implikasi yang berbeza. Ini membuka ruang kepada isu manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan bertambah sukar.
Pelaksanaan Undang-Undang Terhadap Kesalahan Projek Perumahan Terbengkalai
Pemaju perumahan berlesen yang gagal menyempurnakan projek perumahan dan menyebabkannya terbengkalai akan dianggap sebagai melakukan satu kesalahan jenayah di bawah pindaan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.
Jika disabit kesalahan, pemaju berkenaan boleh dikenakan hukuman denda tidak kurang RM250,000 dan tidak lebih RM500,000 atau penjara tidak lebih tiga tahun atau kedua-duanya sekali.
Perkara ini diperuntukkan di bawah fasal 9 Rang Undang-undang Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)(Pindaan) 2011.
Ia merupakan antara beberapa pindaan kepada peruntukan-peruntukan dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) yang bakal memberi jaminan dan hak yang lebih luas kepada para pembeli rumah dan mengelakkan projek terbengkalai.
Menurut rang undang-undang berkenaan, fasal 9 bertujuan untuk memasukkan seksyen baru 18A ke dalam Akta 118 bagi mengatasi masalah projek rumah terbengkalai serta hak mengenakan tindakan undang-undang terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab.
Walaubagaimanapun, terdapat kelemahan dalam pelaksanaan undang-undang ini.
Apakah Kelemahan Undang-Undang?
Paling utama, tiada penguatkuasaan yang ketat dan timbulnya persoalan sejauh mana pindaan akta ini mampu memainkan peranannya.
Daripada ratusan jumlah projek perumahan terbengkalai, pernahkan mana-mana pemaju dihadapkan ke mahkamah dan dipenjarakan kerana mengakibatkan projek terbengkalai?
Pernahkan mana-mana pemaju didakwa di Mahkamah akibat salah laku atau gagal menguruskan duit pembeli rumah sehingga mengakibatkan projek terbengkalai?
Para pemaju juga boleh “terlepas” dengan hukuman dan seringkali mereka hanya disenarai hitamkan. Namun begitu, apakah cukup tindakan ke atas pemaju yang tidak bertanggungjawab dengan hanya menyenaraihitamkan syarikat mereka?
Kita juga harus mempersoalkan sejauh mana kebenaran bahawa pihak pemaju perumahan yang pernah gagal menyiapkan projek tidak lagi dibenarkan untuk menubuhkan syarikat baru atau memajukan projek baru.
Akhir sekali, terdapat terlalu banyak syarat untuk membatalkan perjanjian di mana syarat-syarat ini hanya akan menguntungkan para pemaju.
Akhir Kata
Terdapat beberapa tindakan yang dapat mengelakkan atau mengurangkan permasalahan ini. Secara keseluruhan, sistem “Build and Sell” dimana projek perumahan harus siap terlebih dahulu sebelum dijual, perlu dipertimbangkan untuk memberi keadilan kepada i kesemua pihak.
Syarat-syarat permohonan lesen pemajuan juga harus diperketatkan supaya hanya pemaju yang bertauliah dapat membangunkan mana-mana projek. Ini akan mengurangkan risiko projek tidak siap.
Akhir sekali, para pemaju harus mempunyai tabung kecemasan atau “Sinking Fund” untuk pemulihan sekiranya mereka menghadapi sebarang situasi kewangan.
Untuk mendapatkan khidmat nasihat tentang isu Projek Perumahan Terbengkalai atau sekiranya anda terkesan dengan isu ini dan memerlukan bantuan, anda boleh hubungi kami.
Catatan: Artikel ini bukan merupakan nasihat undang-undang untuk kes tertentu. Fakta dan keadaan setiap kes akan berbeza dan, oleh itu, memerlukan nasihat undang-undang khusus. Sila hubungi kami untuk perundingan undang-undang percuma.
Comments